Q.土地を相続することになりました。名義は母と私になります。土地を相続したら私はすぐにその土地を売りたいと考えているのですが、母が認知症です。こういう場合、土地を売ることはできるのでしょうか？
A.法定相続人が複数人いて、その内の誰かが認知症になり、意思能力に問題が生じている場合はその土地を売却することはできません。所有権移転登記を行う際の売却意思確認作業に支障が出るからです。最終的には所有権移転登記を請け負う司法書士の判断になりますが、その本人確認の際に明らかに異変が見受けられる場合は、不動産の取引に待ったがかかります。
法定相続人が複数人いて、その内の誰かが認知症である場合の土地売却については、いくつかの要因が影響を与える可能性があります。
以下に主な考慮事項を書き出してみます。
▼認知症患者の能力
認知症の進行度や状態によって、その人の法的能力が変わることがあります。土地の売却には契約の締結や同意が必要ですが、認知症患者がその能力を持っているかどうかが問題となります。
▼委任状の有無
事前に認知症発症時の委任状を作成している場合、その人の代理人が売却に関する決定をすることができるかもしれません。しかし、委任状の有効性も法的に検討される必要があります。
▼家族や他の共有者との協議
土地の共有者が複数いる場合、売却に関する決定は全体の合意が必要です。共有者の誰かが認知症である場合、他の共有者と協議し合意を得る方法を検討する必要があります。
▼法的手続き
認知症患者が土地の共有者であり、売却が適切と判断される場合でも、法的手続きや規制を遵守する必要があります。
▼裁判所の介入
認知症患者の能力や家族間の意見の対立などが複雑な場合、売却に関する決定を裁判所が行うこともあります。裁判所の判断に基づいて進行することが求められるかもしれません。
総合的に言えば、共有者の誰かが認知症である場合、その人の法的能力や家族との協議、法的手続きなど多くの要因が影響します。専門家や弁護士の助言を受けることで、最適な進め方を見つけるのが良いでしょう。
冒頭でも申し上げましたが、最終的には売却者の売却意思確認作業を行う司法書士の判断にはなりますが、もし、将来的に親が認知症になるのではないか？そのような予兆があると考えられる場合は、売却のタイミングを早めたり、または、家族信託制度を利用するなどして、実際の不動産売却時に支障が出ないように事前に対策を検討しておくことが大事になってきます。
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株式会社日興管財
宅地建物取引士
熊谷 求
