Q.築40年以上のアパートを所有しています。全4世帯で、現在は満室になっていますが不同沈下があります。このような不動産を売却することはできるでしょうか？もし売却する場合には、どういうことに気を付けた方が良いでしょうか？
A.たまにこのようなご相談があります。
長らくアパート経営をされてきて、修繕を必要とする機会が多くなってきたこと、また、それに伴って物件の管理に対する意欲が下がってきたことが一番の理由です。
結論から申し上げます。
売れます。
過去にも触れましたが、不同沈下とはいったい何なのか？そこに住んでいる人にどういう影響を与えるのか？そして、そのような不動産を売買する時にはどういう事に気を付けなければならないのかを改めて考えてみたいと思います。
不同沈下とは地盤の一部に傾斜が生じ、その結果、建物が不均一に沈下する現象です。
簡単に申し上げますと、建物に偏った負荷がかかるという事です。
不同沈下の現象にも段階がありますので、その段階ごとに、現象とそこに住んでいる人に与える影響を見ていきましょう。
【初期段階】
明確ではないものの、傾いているのかな？といった程度です。日常生活への影響は非常に少ないと言っても良いでしょう。
【やや段階が進んだ第一段階】
壁やコンクリートに亀裂が入り始めます。この頃には傾いているという事を自覚できますし、敏感な方であればこの段階で頭痛を感じたりする方もいるようです。
【さらに段階が進んだ第二段階】
壁や柱の間に隙間ができ、ドアや窓が開閉しづらくなります。この頃になると、傾きを感じない人はいないでしょう。頭痛や吐き気といった症状を訴える人が現れます。健康上の問題も出始めるので、別な建物への引越しを具体的に考えた方が良さそうです。
【第三段階】
柱の傾きがさらに顕著になり、窓はしっかりと開閉できないでしょう。窓を閉めても隙間が生じ、何らかの方法で塞ぐことを考えなければなりません。このような建物に住み続けることは健康被害が生じるので、速やかに引っ越しましょう。
【最終段階】
地震や強風で倒壊する危険性が高い状態です。このような建物で生活するのはほぼ不可能でしょう。
以上が、不同沈下の段階的な現象と人に与える影響となります。
では、このような不動産（今回のケースだとアパートなどの収益物件）を売買する場合、どのようなことに気をつけなければならないのか。
これは1にも2にも不同沈下がある。建物には傾きが生じている。その上で、現在の収益はこうなっている。今後の沈下によってはさらに収益が下がる恐れがある。
こういった事実に基づいた情報やご自身の考えを隠さずに積極的に開示していく事が非常に大事です。
結果として買い手が付かず、不動産売却に至らなくなることを恐れ、必要な情報を開示しないということは、後々、間違いなく問題になります。
メリットとデメリットの両方を積極的に開示することがお客様の信用を得ることになります。
後出しじゃんけんになることなく、積極的に情報を開示していきましょう。
株式会社日興管財
宅地建物取引士
熊谷 求
