Q.相続した土地があり、自分では使い途がないので不動産会社に売却依頼をしました。しばらく売れないだろうなと思っていたものの、意外と早く買い手が見つかり、スムーズに契約まで進みました。土地の面積を測量してから引き渡しをするという契約になったので、契約が終わってから不動産会社を介して測量を手配しました。そうしたらブロック塀がやや傾斜していることが判明し、その傾斜した部分が越境しているとのことでした。この場合、どのように対応したらいいんでしょうか？
A.これはよくある事ですね。自分はそこに住んでいないから相続した土地のことについて、詳しく把握していないのです。でも、越境問題は、不動産取引や土地の所有に関する重要な問題であり、売買契約の履行において問題となりやすいです。特に、測量の結果、土地の境界が明らかになることで、既存の契約に影響を与える可能性があります。このような場面では、売買契約が成立した後に越境が判明することで、当事者間でのトラブルが発生することがあります。これらのトラブルは、時間やコストを伴い、最悪の場合には法的な争いに発展することも考えられます。そのため、越境問題に対していかに賢く対応するかが、不動産取引の円滑さに直結する重要なポイントとなります。今回は越境問題が何であるのか、及びそれに伴うトラブルの影響を探り、さらに越境が確認された際の法的対応について詳しく解説します。また、売買契約時におけるトラブルを未然に防ぐための具体的な対策についても述べる予定です。これを通じて、安心して土地の売買を行うための知識を深めていただければ幸いです。
■越境問題とは何か
不動産における越境問題とは、隣接する土地の境界が不明確な場合や、隣地に建つ構造物の一部が自分の土地に侵入している、またはその逆の状況を指します。このような問題は、特に不動産の売買契約が締結された後に測量が行われる際に浮かび上がることが多いです。この結果、売主と買主の間でトラブルが発生する可能性が高まります。越境問題は、単に法律的な問題にとどまらず、心理的な側面やビジネス的な観点からも複雑さを増します。自分の所有権を守りたいと考える売主と、購入した土地を良好に使いたいと望む買主の思惑が交錯するためです。また、越境問題が発生した場合にどのような対応が求められるかも、個々のケースによって異なります。たとえば、隣地の所有者との交渉や、測量士による境界確定作業、さらには法的手段を講じる必要が出てくることもあります。越境問題は、土地利用や投資の計画に大きな影響を及ぼすこともあるため、事前に知識を持っておくことが賢明です。また、土地を売る側としても、購入を考えている側としても、この問題の存在を認識し、それに対する理解を深めておくことは重要です。この記事では、越境問題に対する賢い対応法を考察し、特に売買契約後に測量が行われた際にどう向き合うべきかに焦点を当てていきます。不動産取引に関わる全ての人が、この問題について理解を深め、適切な対策を講じることができるようにするための情報を提供します。
■起こりうるトラブルとその影響
不動産売却におけるトラブルの一つに、測量結果の誤差が挙げられます。売買契約が成立した後に行う測量では、売主と買主の理解が異なる部分や、法的な境界線が再評価されることがあります。これにより、両者の間に認識のズレが生じ、境界に関するトラブルが発生することがあります。その影響は多岐にわたります。まず、境界線の変更が認められる場合、買主の土地の面積が減少する可能性があります。もし、目に見えない位置に境界線が引かれることで、実際の利用面積が減少すれば、買主は好きなように土地を使うことが難しくなるでしょう。これにより、買主側は「思っていた以上に土地が狭かった」と感じることがあり、契約自体に対する不満が募ります。さらに、境界線の問題は、隣接する土地の所有者とのトラブルにも繋がります。境界が曖昧な場合、隣地との関係性が悪化し、場合によっては訴訟に発展することもあります。このようなトラブルは、不動産だけでなく、あらゆるコミュニティや地域に悪影響を及ぼすことが考えられます。信頼関係の構築が重要な不動産取引において、良い影響を及ぼすはずの取引が不信感を生む原因となるわけです。また、法律的な観点でも影響が出ることがあります。土地の境界線に関する争いが発生すると、法的な手続きに時間と費用がかかります。場合によっては、弁護士を雇う必要が生じるなど、予算に対する影響も少なくありません。
以上のように、売買契約後の測量結果がもたらすトラブルは、売主と買主の両方にとって深刻な影響を与える可能性があります。そのため、事前に契約書の内容や境界について十分に確認し、理解しておくことが重要です。また、測量を行う専門家選びにも注意を払い、信頼できる相手に依頼することがトラブルを回避するための良い第一歩です。自分だけでなく、買主や周囲との円滑な関係を築くためにも、事前の確認作業が不可欠です。これらの対策を講じることで、越境問題に対する賢い対応が可能になるでしょう。
■越境が判明した際の法的対応
越境問題が発生した場合、まず初めに確認すべきは、越境している状況がどのようなものかです。具体的には、建物の一部が隣地に侵入しているのか、または土地全体が越境しているのかによって対応策も異なります。越境が確認された場合、まず売主に対して責任を問うことが考えられます。売主が境界についての情報を開示していなかった場合、または虚偽の情報を提供していた場合には、契約不適合責任を理由に損害賠償請求を行うことが可能です。次に、測量結果や越境の具体的な状況をもとに、法的手続きを検討します。越境が判明した際には、専門家の意見を求めることが重要です。土地家屋調査士や弁護士に相談し、越境が法的にどのような問題を引き起こすのか、どのような対策が必要かを明確にする必要があります。ここで重要なのは、越境の状態に応じて適切な手段を選択することです。たとえば、隣接地の所有者と話し合いを行い、問題解決のための合意形成を図ることが効果的な場合もあります。越境が軽微である場合、隣地との境界について新たに合意を結ぶことで解決することができるかもしれません。しかし、隣地との話し合いがうまくいかないこともあります。このような場合、訴訟を検討することになります。訴訟によって越境の状況を明確化し、法的に解決できる可能性がありますが、コストや時間を考慮する必要があります。また、越境が明らかになった場合、出来るだけ早く対応することが必要になってきます。時効が成立する前に行動を起こさなければ、権利を失う可能性がありますので注意が必要です。最後に、越境問題は非常に複雑で、地域によって異なる法令が適用されることもあります。したがって、プロフェッショナルの支援を受けることが不可欠です。法的なアドバイスを受けながら、適切に対応していくことが、越境問題を効果的に解決していく鍵となるでしょう。これらの対応策を踏まえ、越境問題が発生した場合は、迅速かつ適格に行動することが極めて大事です。
■トラブルを未然に防ぐためにできること
トラブルを未然に防ぐためには、まず最初に、売買契約前に十分な調査を行うことが重要です。測量結果や境界線の確認に加え、近隣の土地の利用状況についても理解を深めておく必要があります。特に、周囲の土地がどのように利用されているかは、将来的な越境問題に大きく影響することがあります。次に、契約書の内容を詳しく確認し、不明点や疑問があれば必ず質疑応答の機会を持つことが重要です。契約書には、境界に関する規定や測量に関する条項が含まれていることが多いため、これらを十分に理解した上で契約を結ぶようにしましょう。さらには、信頼できる専門家の意見を求めることも効果的です。土地や不動産に関する専門知識を有する弁護士や土木技術者、土地家屋調査士に相談し、専門的なアドバイスを受けることで、自身では気づかなかったリスクを把握することができます。また、契約後に測量が行われる場合は、あらかじめ測量日程を確認し、可能であれば立ち会うことをお勧めします。自ら確認することで、測量結果に納得感を持てるとともに、もし何らかの問題が浮上した場合には、その場で対処することができます。当事者間でのコミュニケーションも重要です。測量後に問題が発生した場合、相手方との信頼関係があれば円滑に問題解決へ向かうことが可能です。初めからオープンなトーンで話し合いを進め、問題解決に向けた意見交換を行う姿勢を持つことが大切です。最終的には、契約内容や測量結果について不満があれば、早めに専門家に相談することが最も賢明な選択です。契約後に生じたトラブルは時間が経つほど難解になることが多く、早期解決が重要です。以上のように、越境問題に対しては事前の準備と専門家のアドバイス、さらには適切なコミュニケーションが重要です。これらを実践することで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな不動産売却を実現することができるでしょう。
■まとめ：円滑な取引のためのポイント
越境問題が発生した場合、まず重要なのは冷静に状況を把握することです。測量結果をもとに、自分の土地や境界の状況を正確に理解し、越境がどのように影響するのかを確認しましょう。次に、契約書に記載されている内容を再確認することも欠かせません。売買契約書には、土地の境界やその他の特約について明示されている場合があります。これにより、どのような責任が売主や買主にあるのかを明確にすることができます。さらに、弁護士などの専門家に相談することも非常に有効です。法的な視点から、越境問題についてのアドバイスを受けることで、自分の立場を強化し、今後の対応策を考えるうえでの支援を得られます。また、専門家は交渉や調停の手助けも行ってくれますので、心強い味方になります。交渉の際は、相手方とのコミュニケーションを大切にしましょう。円滑な取引のためには、対話を通じて双方が納得できる解決策を見つけることが重要です。感情的にならず、冷静に、事実に基づいた話し合いを行うことが大切です。越境問題に向き合う際のポイントとして、書面での合意を文書化しておくことも挙げられます。合意した内容を記録に残しておくことで、後々のトラブルを避けることができます。また、必要に応じて、契約の修正を検討することも重要です。売買契約に関連する内容が変わる場合は、新たな取り決めを行い、その旨を文書化することを忘れずに行いましょう。最後に、越境問題は単純な解決が難しい場合もあるため、時間をかけた対応を覚悟することも大切です。焦らず、丁寧に事を進めることが、最終的に成功につながります。これらのポイントを頭に入れておくことで、越境問題に対する賢い対応が可能となります。売却後のトラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を実現するためには、事前の準備と冷静な対処が何よりも大切です。円滑な取引を進めるための意識を持ち続けましょう。
今回のコラムはいかがでしたか？
不動産（土地）売却時の、不動産売買契約後に判明した越境問題が解消されることを期待しています。
宮城県で昭和60年創業
株式会社日興管財
宅地建物取引士
熊谷 求
