Q.両親が住んでいた田舎の家・土地は母の名義でした。数年前に母が亡くなり、名義変更されず現在に至っています。父は高齢で現在は賃貸に移り住んでいる為、今は空き家状態です。近所の方がその土地を欲しがっており、父も家・土地を手放す事に異存はありません。名義は母になっていますが、父はそのままご近所の方にお譲りしようと考えています。一度名義は父親に変更して、それからでないと売却できないと思うのですが、名義が違っても法定相続人は、他人に売却できるのでしょうか？また、母から父に名義変更する場合、変更にどのくらい費用がかかるのか、どこで手続きをするのでしょうか？
A.誤解を恐れずに言ってしまうと、このような場合、登記上の事務手続きと不動産売買契約の流れは別物と考えて良いでしょう。
実態上、現在は法定相続人であるお父様のご所有になっていますので、お父様が不動産売買契約実務の一切を担うことになります。一切というのは、不動産売買契約書に署名・捺印をしたり、不動産売買に伴う代金の受け取りなどですね。
それに対して、今回のような場合、登記上の事務手続きは以下のような流れになります。
亡くなられたお母さま名義→法定相続人であるお父様名義→買受希望者（今回の場合だと近所の方）
今回のケースですと、亡くなられたお母さま→法定相続人であるお父様に相続が発生していますから、相続登記を必要とする場合、一般的には司法書士に依頼することが多いようです。
相続登記をする時の登録免許税（登記をする時にかかる税金のこと）は、
固定資産評価額×0.4％
となっています。
簡単な事例で見てみましょう。
（例）
固定資産評価額1000万円×0.4％＝4万円
4万円が相続登記にかかる登録免許税となります。
ご自身で相続登記をなさる場合には登録免許税と資料収集にかかった費用だけで済むかもしれませんが、司法書士に依頼した場合は、登録免許税以外に、登記簿による調査費用や司法書士への報酬などが発生しますから、実際どれくらいの費用がかかるかは依頼する司法書士に確認しましょう。
このようにして相続登記が終わったあとは、不動産売買に伴う代金の支払いと所有権移転登記（名義変更手続き）を行って不動産取引の一切が終了となります。
ちなみに、相続登記の申請をしてから完了するまでは、10日前後かかります。申請をするまでは司法書士側が必要な確認と調査を行いますから、その期間も確認しておいた方が良いですね。時間に余裕がある時は事前に行っておいた方が良いですし、不動産売買に絡めて相続登記を行うという事であれば、相続登記の依頼から相続登記完了までの日数を予め把握しておかないと、相続登記後の所有権移転登記に間に合わなくなってしまい、買主様にご迷惑をおかけすることにもなりますので、そのようなことも踏まえて相続登記を行うようにしましょう
株式会社日興管財
宅地建物取引士
熊谷 求
