まず先にお伝えしなければならいない事は、査定価格と売却価格はイコールではないという事です。
不動産の査定価格というのは、これくらいであれば売れるのではないかといった不動産業者としての予想価格です。
査定価格を出すまでには様々な工程があります。
場所を特定することから始まって、土地の形や接道している道路の状況。東西南北のどちらにあるのか、その道路幅は何mか、といった様々な工程を経てようやく価格を出していくことになります。
しかし、そのような様々な工程を経て出された価格がどんなに高くても、どんなに低くても、予想の範囲を出ることはありません。
その予想が一番高値だからと言って、その価格で売りに出してもさっぱり売れず、結局は相場通りの価格に落ち着いたなんていうことは往々にしてあります。
大事なのは、なぜそのような価格になっているのか、どういう物件と比較してそのような価格になっているのか、価格の根拠をしっかりと確かめるという事だと思います。
価格というのは数字です。
数字である以上、何らかの根拠があるはずなのです。
相場を踏まえたチャレンジ価格というのはあっても良いと思いますが、相場を無視した査定には注意が必要です。
根拠をしっかりと確認していきましょう。
不動産の取引において、査定価格と実際に取引される価格にはいくつかの違いがありますので、参考までにその違いを示してみます。
●評価方法の違い
査定価格は、不動産会社の担当者や不動産鑑定士が市場調査や類似物件の価格を考慮して算出した推定価格です。基本的には客観的な方法で評価されますが、時には主観的な判断も含まれることがあります。
●市場の変動
不動産市場は常に変動しており、査定時と取引時で価格が異なることが多々あります。市場の状況や景気動向によって、不動産価格は上昇または下落する場合があります。
●物件の状態
査定時には、物件の外観や内装、建物の耐用年数などが考慮されますが、これらの条件は実際の取引時に変わることがあります。例えば、取引時には物件の状態が変わっている可能性や、新たな問題が発生している場合があります。例えば、外壁に破損が生じた、白蟻の害がが発見されたなど。
●交渉力と交渉の結果
実際の取引価格は、買い手と売り手の交渉力や相手の要望、緊急度などによっても影響されます。交渉により価格が上下すること日常的によくあります。
●追加費用や手数料
実際の取引価格は、物件価格だけでなく、不動産取引に伴う追加費用や手数料（不動産会社へ支払う仲介手数料、登記費用、印紙税など）も含まれます。これらの費用は査定価格には含まれていないため、実際の取引価格は査定価格よりも高くなります。
●税金や法的制約
地域によっては、不動産取引に対して固定資産税や譲渡所得税などの税金がかかる場合があります。これらの税金や法的制約は、取引価格に影響を与える要素となります。
これらの要因により、査定価格と実際の取引価格には差が生じることが往々にしてあります。
実際の取引価格は、市場の需要と供給のバランスや購入希望者の交渉力、物件の状態など、さまざまな要因によって決まります。
不動産の取引を行う際には、市場の動向や物件の状態、税金や手数料などを考慮し、適切な価格での取引が行われるようにすることが重要です。
宮城県で昭和60年創業
宮城県知事（2）6160号
株式会社日興管財
宅地建物取引士
熊谷 求
