築2年の建売戸建（木造）を売却した場合、購入時と比べてどれ位価格が下がりますか？
こういった質問がたまにあります。
まず、建物は構造によって耐用年数が定められています。
【耐用年数】
鉄筋コンクリート（RC）・・・47年
重量鉄骨・・・・・・・・・・34年
木造・・・・・・・・・・・・22年
そして、建物費用を以下の計算式で算出します。
【建物価格計算式】
再調達価格 × 延べ床面積（㎡）×（ 残耐用年数 ÷ 耐用年数 ）
＊再調達価格については、国税庁発行の建物標準価格表を参照。
延床面積と築年が不明なので、今回は延床面積120㎡、平成30年築（築後2年）という設定にしてみましょう。
上記の計算式に必要な情報を当てはめてみます。
そうすると、
【例】
延床面積 ： 120㎡
木造 ： 168,500円／㎡
法定耐用年数 ： 22年
築後経過年数 ： 2年
残耐用年数 ： 20年
築後2年経過後建物価格：168,500円×120㎡ ×( 20年÷22年 ) ＝ 18,198,000円
新築時価格 ：168,500円×120㎡ ×( 22年÷22年 ) ＝ 20,220,000円
となり、差額は2,022,000円となります。
建物というのは個別性が強く、また、公の資料を元に算出していますので、必ずしも正確ではありません。ましてや、新築時の事情を知らない不動産業者が査定する訳ですから尚更です。しかしながら、大きくズレることも少ないのではないかなと思っていますので、私自身この計算式を多用しています。
建物の金額が出たら、あとは土地の価格を足して、土地と建物でいくらになるか大体の金額を知ることができます。
参考にしている国税庁発行の建物標準価格表はインターネットで誰でも簡単に見ることができますから、自宅の価格に興味がありましたら是非計算してみてください。
それではまた！
宮城県で昭和60年創業
宮城県知事（2）6160号
株式会社日興管財
宅地建物取引士
熊谷 求
