先日、興味深いお尋ねをいただきました。
それは「欠陥住宅を売りに出すことはできるのですか？」というものです。
結論から言ってしまうと、欠陥住宅でも売りに出すことはできますし、売却もできます。
欠陥の内容や程度によりますね。
そもそも欠陥住宅とはどんな住宅なのか。
「施工ミスや手抜き工事、経年劣化によるシロアリ被害、雨漏り、建築基準法違反の住宅」
ただし、竣工後に建築基準法が改正された結果、違反状態になってしまった建物は既存不適格といわれ、欠陥住宅とは異なります。
では実際に欠陥の内容を見てみましょう。
【不同沈下】
建物の重みによって地盤や建物が不ぞろいに沈んだり滑り出したりする現象です。建物全体が均等に沈下するのとは違い、不同沈下はドアなどの開閉に支障が出たり隙間風や雨漏りの原因となったりします。
【雨漏りなどの水害】
屋根やサッシ周りなどのちょっとした隙間からでも雨水が建物内に入ってしまうことがあります。明らかな施工ミスでない限り、雨水の侵入経路を特定するのは簡単ではなく、雨水の侵入経路が特定できない場合は、補修がままならないことが多いですね。
【断熱材の不足】
断熱材は外気の熱から室内を守るだけでなく、住宅の躯体に発生する結露を軽減させる役割もあります。結露が多いとカビが発生し、躯体の木部を弱らせてしまうだけでなく、健康への影響も心配されます。室内の壁の一面だけ結露が酷く、壁を開けたら断熱材がそこだけ入ってなかった、という事例もあります。今の時代、これは明らかな手抜きでしょうね。
主だった欠陥はこういった事でしょうが、こういった建物を売却する時に気を付けなければならないのは、何と言っても「欠陥を隠さない」という事に尽きます。
後出しじゃんけんは間違いなくトラブルになりますが、事前に買主様が欠陥内容を把握し、納得していれば不動産売買は成立しますし、後々のトラブルも起きにくいと思います。
対象の欠陥については、売主様で直してから売るか、欠陥はそのままにしてその分の価格を値下げして売るか、どちらかを選択をすることになります。
欠陥は物理的な瑕疵（かし）となり、不動産売買時には告知事項にあたります。
不動産売買契約時に契約不適合責任を免責にしたとしても、売主様が知っていた欠陥を買主様に伝えなかった場合は不利にしかなりません。
告知することで取引価格は下がってしまいますが、後々、損害賠償請求や売買契約自体の解除になると取り返しがつきませんし、トラブルが深刻化した場合、精神衛生的にも良くありませんから、欠陥があったとしてもしっかりと説明をして売却を進めていきましょう。
もっとも、欠陥の程度が酷く、補修や改修などの対応が難しい場合、その物件は買いたたかれてしまい、最終的には解体されてしまう事が多いようです。
不動産は高額ですから購入する時には確認できることはしっかりと確認してから契約書にサインをするようにしましょう。
宮城県で昭和60年創業
宮城県知事（2）6160号
株式会社日興管財
宅地建物取引士
熊谷 求
